基金年化利率会为负吗?
可能会，基金的年化收益率为负数，说明该只基金近一年或当年是亏损的。基金之所以会亏损是因为：
1、以权益类基金来说，这些基金会投资到股票市场，当基金经理购买的标的股或指数下跌的时候，基金当天的净值就会下跌，如果基金投资的行业正处于低谷期，那么基金一年内都可能会亏损。另外，如果大盘整体行情不好，权益类基金也会下跌。
2、以债券型基金来说，债券型基金之所以会亏损是因为投资的标的债券价格下跌，或者是债券发行人信用违约，那么年化收益率就可能为负数。
无论什么基金，都可能有回撤，并且只要是浮动型的，都不存在保本的说法，因此基金类型不同，可能亏损的状态不同。投资者要做到的就是不要去追高，不要频繁假意，学会止盈止损，这样即便基金是亏损的，但自己也不一定会亏。
REITs收益率受哪些因素影响?
知道基础设施项目的估值怎么计算之后，大家就可以理解REITs收益率的影响因素了，我个人经过整理，认为主要有四个方面影响REITs收益率：
(一)折现率的选取
上面我们已经讲了，折现率其实就是体现基础设施资产购买者要求的收益率，所以这个收益率选的越高，投资者购买REITs后可以获得收益率也越高，这是因为折现率越高，在每年现金流的情况下，每年现金流折现的现值就越小，资产的估值就越小。资产的估值其实就对应资产的出售价格，资产的估值低就意味着卖的更便宜，投资者付出的成本更小，所以每年收益相同的情况下，投资者付出的成本低就意味着收益率更高。
(二)收入预测的合理性
上面已经讲了，每年收益相同的情况下，投资者付出的成本低就意味着收益率更高。同理，每年收益相同的情况下，成本高就意味着收益率更低。原始权益人为了把资产卖出更高的价格，可能会存在高估未来收入的情况，通过高估收入就能高估未来每年的现金流，现金流高估之后每年折现后的现值就会变大，现值加和对应的资产估值也就变大了，投资者付出的成本也就提高了。投资者成本提高了，但是基础设施项目真实的收入并没有预测的那么高，所以投资者的真实收益率就会变低。
(三)外部借款
细心的朋友可能已经发现，有些公募REITs存在外部借款的情况。大家可以把外部借款的贷款银行也看成和基金投资者一样的角色，一起分享基础设施项目产生的运营收益，外部借款利率一般是5年期LPR下浮一部分，在4%多点。对于刚发行的公募REITs来说，收益率一般在6%左右，外部贷款银行只要4%的收益率，剩下的收益就分给基金投资者了，对大家来说是有利的。但是，对于上市后经过炒作的REITs来说，真实收益率如果低于4%了，那么银行要的收益率就比REITs提供的收益率高了，基金投资者就要拿出自己原本就变低的收益分给银行一部分，自己的收益率更低了。
(四)基金管理费
基金管理费分为基金管理人(公募基金公司)收取的管理费、资产支持证券管理人收取的管理费和运营管理机构收取的管理费。按照目前已发行REITs披露的三季报分红情况，运营管理机构收取的管理费是最多的，而运营管理机构一般都是原始权益人的子公司，所以大家应该明白了吧。
